来源：原创 王丽华 甘涌酒店研究院 侵删

RevPAR是酒店营业比率类指标，是Revenue Per Available Room的缩写，意思为：“平均每间可供出租客房收入”。

国际通用的酒店教科书和国际酒店管理集团采用的统计体系，以及业主、管理公司、与旅游和酒店相关的咨询公司通常都将RevPAR作为非常重要的指标来使用。其计算公式为：客房收入÷可供出租客房数，或直接用“客房出租率×平均房价”来方便计算，其中，平均房价=客房收入÷售出的客房数。

在酒店经营中，常将客房出租率、平均房价两项数据作为酒店经营水平的评价指标。在非国际管理集团管理的酒店，还把两项数据作为考核经营者能力的关键指标。许多国内单体经营的酒店，还将此设计为绩效考核体系中占据较大权重的指标，作为经营计划、收入预算、计算管理者绩效工资和职位聘任的主要依据。

那么，RevPAR指标到底能起到怎样的作用呢？

首先，我们需要了解一下客房经营收益管理（即英文中的Revenue Management，或Yield Management）的基本概念。客房收益率是衡量客房实际售房收入与按目标房价售出全部客房的应得收入之间的比率，计算客房收益率的公式为：客房收益率=（客房实际收入÷目标收入）×100%。其中，“客房实际收入”是指“实际平均房价×售出客房数”，“目标收入”是指“门市挂牌价×全部客房数”。目标房价只是一个理想数值，在实践中按目标房价售出全部客房是不切实际的，因此用实际收入与目标收入的比率来反映酒店客房经营收益并不是一种能够科学反映酒店经营状况的做法。影响酒店经营的市场供求关系、酒店的经营水平、市场定位、市场消费水平、周边经营环境等不确定因素都在决定着门市挂牌价的数值，因此上述公式反映的比率也就不能达到真正的精确。RevPAR的一个明显效用是比收益率更能体现衡量投资回收的能力。收益率把目标设定为100%，反映的是实际收入值占收入目标值的百分比；而RevPAR直接反映的是每间客房平均收入的值，更直观地反映了客房经营的数量和质量。用EevPAR可以真实地衡量出一家酒店的经营者的经营能力，以及与投资回报期望值之间的差距。

通过对比上述两种计算公式，我们可以清楚地看到，RevPAR更能准确而科学地反映酒店客房的经营活动，相比较而言，更能精确地反映酒店的经营情况。在RevPAR的计算公式中，“客房收入”、“可供出租客房数”或“客房出租率”、“平均房价”都是实践中实际发生的并可以核查的数据。RevPAR反映的是实际的客房出租收入平均到全部可出租房间总数后的价格，把出租部分客房收入当作是全部客房被出售的平均价格，这样才能准确反映客房的经营收益。

其次，RevPAR的科学性还表现在，客房出租率是管理者销售业绩的主要指标，是计量酒店住宿设施利用程度的关键指标，也是业内在评价酒店经营业绩时最常提到的概念，其计算公式是：客房出租率=已出租客房数÷可供出租客房数。虽然客房出租率考虑到了酒店客房的出售情况，但是如果单从客房出租率考核业绩，并不能全面地反映实际情况，因为多销并不一定利润多，出租率高，经济效益不一定就好。如果仅用客房出租率来考核业绩，有可能出租率很高，但从收益率和RevPAR来评价结果是相反的。平均房价（ADR）是衡量客房经营质量的一个重要指标，其计算公式是：平均房价=客房收入÷售出的客房数。同样，因为客房出租率的影响，单就平均房价而言，不一定高就会效益好。由此可见，仅从出租的量和价单方面来讲，永远不能客观真实地反映酒店经营的真实状况。收益率和RevPAR合理地反映了客房经营质量。在计算RevPAR的公式中，客房出租率和平均房价两个因素都将影响到乘积的结果。如果一个酒店只看重客房出租率，通过降低平均房价的方式来追求高出租率，并不能给酒店带来高效益。在实践操作中，有些业主或管理公司错误地认为，高的出租率，就等于人气旺，因而片面追求高出租率。当然门庭若市确实可以给酒店声誉带来正面影响，也不失为酒店开业之初所经常采取的权宜之计，但如果片面强调客房出租率而压低房价，势必带来一系列负面的连锁反应。如果一味追求提高平均房价，在市场供求关系没有大的变化的情况下，出租率也肯定会受到影响。收益管理的目标值是建立在“用挂牌价售出全部客房”的理想化前提下，这显然是不可能完成的任务。

图片来源：锦囊泛娱酒店

通过RevPAR公式，我们看到酒店的任务就是尽可能同时提高出租率和平均房价这两个因素，这也为酒店的管理者，尤其是销售部门提供了制定经营策略的方向，酒店管理者可以用RevPAR去衡量两个因素的得失，以取得尽可能大的经营效益。衡量的方式是：在出租率和平均房价两个因素中，其中一个因素的降低比率一定要大于另一个因素的上升比率，两者之间最起码是等号，否则，一个因素的提高反而是负作用。客房出租率和平均房价是一对相生相克的元素，两者在实践中难免存在此消彼长的情况，刻意大幅度地降低其中一方，虽然可能暂时让另一方增长，但我们应该关注的是这一消一长的乘积。RevPAR可以让管理者决定采用哪种方式来提高酒店的经营效益，比如阶段性的促销，降价销售，淡季销售定价，旺季抬高入住价格，推出中、长期的优惠方案等策略，都可以使用RevPAR公式去衡量得失。

酒店经营者在利用RevPAR进行酒店业绩评测时，可以进行酒店前后的数据比较，也可以将RevPAR与本酒店的经营预算相比较，由此及时纠正偏差，在经营和管理的各个环节上根据差距制定每一个改进措施，以修正目标，保证完成经营任务。RevPAR的一个更加有效而科学的做法是，使用RevPAR在酒店之间进行横向比较，由此做好酒店市场和战略定位。在竞争条件类似的酒店之间、同一星级酒店之间、同区域酒店之间，以及其他国际一流的管理集团管理的酒店之间，都可以用简单的数字来进行RevPAR比较，这样就很明显地对比出自家的不足以及与其他酒店的差距，这对酒店经营者明确自家酒店的地位及经营效果非常有效，有利于该酒店更加合理地确定自己的目标客户群，确立自己的优势，发现自己的劣势和不足，预测市场的需求，检测管理方的经营能力。中国旅游饭店协会每年都会发布一次《中国饭店业务统计》，对比多家酒店的RevPAR值，这在中国酒店业是非常权威的数据，酒店可以根据自己的具体情况，将自己具体的RevPAR与符合自己酒店的数据群组相对照，从而作出正确的决策。使用RevPAR与本酒店历史经营情况相比较，能否寻找到自身差距和不足。如果RevPAR逐年走低，落在人后，这说明酒店的经营能力在下降，原因可能是多方面的，可能是硬件需要改造，管理需要改进等；如能一直保持高趋势，则说明酒店住房率和平均房价都还有潜力可挖，可适当提高房价等。因此在制定酒店的定价策略时，RevPAR能否起到非常独特的作用。

图片来源：锦囊泛娱酒店

在酒店管理合同谈判过程中，如果双方同意使用RevPAR这一方式对酒店管理公司进行业绩考核，一般还需要选择几家竞争酒店作为比较和参照的指数，一般会设定一系列选择条件或事先明确约定同一城市的某三家或四家酒店作为竞争酒店，每年将对酒店管理公司管理的酒店的RevPAR值与其他竞争酒店的RevPAR值进行排位和比较，如果该酒店RevPAR值低于某一水平，则说明酒店管理公司的管理水平不足，会有相应的惩罚措施，甚至业主可以就此解除合同，具体后果等内容可参照上一篇所讲到的营业毛利率考核方式。这里需要注意的是竞争酒店的选择，双方必须考虑到诸多因素，比如竞争酒店在酒店硬件及软件上的可比性、竞争酒店的调整和补充等。因为竞争酒店也是在发展中的，这些因素也是在随时变化的，双方需要将这些因素考虑在内。

在目前国内酒店业中，在科有效地使用RevPAR方面，国际酒店管理公司管理的酒店优于内资酒店，管理集团管理的酒店优于单体经营的酒店。随着RevPAR的提高，所带来的直观效果就是酒店收入的增加，这也是酒店业主方和管理者追求利润的基础。如果经营者能将RevPAR的效用发挥得恰如其分，把RevPAR作为重要的经营指标和投资回报指标去考核，酒店的收益一定能否稳步提升。

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