酒店投资如何抄底？

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本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是华东资深投资人宋开明先生，是上海辉虹酒店管理有限公司董事长。同时，他担任中国饭店协会连锁酒店投资专业委员会副理事长。

宋总投资年龄13年，投资数量5家，个人总投资金额5000多万；投资品类涵盖经济型、中档、中高档酒店。投资的品牌有：汉庭、和颐、美豪丽致酒店。

以下内容，根据直播对话中宋开明的自述整理：

从建材销售跨行到酒店投资

最早，我从事的是建材销售。2009年，我和妻子尝试开酒店，当时的单体酒店仅30多间客房。

为了维持门店的正常经营，我妻子上白班，我值夜班。我们没有聘请店长、前厅经理等其他工作人员，只雇了一位打扫卫生的阿姨。单体酒店是典型的“夫妻店”形式在经营。

之后，我们开始进行品牌加盟，原因在于：

其一，经营的单体酒店营收较差。

其二，门店附近开了一家品牌加盟店，在同样的位置上，品牌加盟店溢价更高，生意更好。

其三，想借助品牌的会员优势，提升门店的流量以及收益。

其四，做品牌加盟，门店在管理及经营上会更专业，业主能省心、省力。

我认为，在酒店投资中，大道至简，做自己已知的事情，谨慎投资，更能获得酒店投资的成功。

盈利能力最强的酒店是：汉庭

在13年的酒店投资过程中，格林豪泰酒店是我第一家加盟的连锁酒店，也是我投资印象最深的一家门店。之后，我接连加盟了汉庭、和颐、美豪丽致酒店。

格林豪泰：

2011年，我加盟了格林豪泰的非标酒店，但当时无论标准或非标的产品，对外统一是格林豪泰的品牌，酒店大堂也是格林豪泰的装修风格。

加盟格林豪泰时，赶上了连锁型酒店发展的红利期。那时，加盟格林豪泰酒店是一件特别有面子的事。

和颐：

和颐酒店位于郊区，靠近国家会展中心。酒店周边有几处较大的工业园区。所以，酒店的客群，除了一部分旅客之外，还有一定比例的商务客人。

和颐酒店136间客房，酒店在8月份的营收约150万元。因门店的物业租金低，整体收益较好。

和颐酒店(上海虹桥火车站国家会展中心徐泾店)

美豪丽致：

美豪丽致门店的店长是品牌方推荐的，他本地客源的拓展能力尚可，门店的整体服务较好。

汉庭：

投测方面：

物业是闵行区的租赁物业，2000多平米，客房体量约80多间。

2015年，我们在汉庭、维也纳、全季等几个品牌之间，最终选择了汉庭酒店，原因在于：

其一，物业条件更符合汉庭的品牌定位。

其二，汉庭的经营数据较好。

门店预算总投资额约500万元，投资回报周期约3年左右。

筹建方面：

2015年，酒店装修主要在以下方面：

1、做了土建的加固：

比如，加固承重梁，设立支撑柱，在工程重要的节点上加固钢筋等。

2、做了电梯井，安装了电梯。

3、更换了客房的门、家具：

客房的门品质较差，内里是塑料材质，隔音效果较差，所以更换了客房的门，以及客房里的部分家具。

4、重新装修了卫生间。

经营方面：

2016年门店开业，2018年门店的营收最佳，门店在两年半内收回了成本。

项目的优点：

在我投资的汉庭、和颐、美豪丽致这几家酒店里，相对来说，汉庭的盈利能力最强，原因在于：一是物业租金较低；二是运营成本低；三是品牌完善的会员体系引流效果佳。

项目的改进点：

在装修方面，当时为了节约装修成本，忽略了漏水的问题，包括屋顶的漏水等细节，导致墙纸脱落等问题。

所以，酒店在筹建时，该省的要省，不该省的不用省。按规范化及标准化执行，才能确保项目的品质。

汉庭、和颐、美豪丽致，这三家酒店，相比来讲：

1、从运营成本角度，汉庭的运营成本最低，约80元左右；其次是和颐，约100元左右；美豪相对较高，约120元左右。

2、从经营数据角度，从8月份开始，各门店的营收恢复到疫情前的60-65%。但相对来说，汉庭的盈利能力最强。

所以，在物业条件相差不大的情况下，汉庭酒店售价不低，但盈利能力最高。我认为，现在上海最具有投资价值的经济型酒店是汉庭酒店。

汉庭酒店(上海虹桥火车站中春路店)

当下，酒店投资如何抄底？

一、物业租金，决定项目能否抄底：

现在的酒店物业，大都是租赁物业，自持物业较少。物业租金成本占据酒店总投资的较大支出，所以物业租金水平决定着项目能否抄底。

以上海为例，由于整个疫情的走向不明朗，迫使上海的房东在物业租金上降了价。比如，2019年我们想签白玉兰酒店，当时的物业租金是650万元，而现在再去谈同样的物业，300万租金即可。

相对而言，上海的房东在疫情前后的变化是：2019、2020年，市场行情相对较好，房东在观望物业的市场价格，所以租金上没有商量的余地，那时酒店红利的一部分仍然被房东分走。但到了2021、2022年，上海的房东愿意坐下来和意向业主深入地聊合作。

如果物业租金成本能够降低，意味着酒店成本支出减少，利润空间增大，那么碰到合适的物业，将会是酒店投资的抄底机会。

所以，我认为酒店租金价格在1.5元/平/天，月度：1.5元*30=45元/平米/月较合适，比如，一个40平米的客房，一个月的租金成本约45*40=1800元，甚至一个月的租金成本约45*50=2250元。遇到合适的租金，如果物业位置尚可，抄底机率较大。

当然，以上租金的价格，还需结合不同的城市级别、不同的商圈，根据项目做具体预测分析及调整。

二、抄底时，需要的注意点：

抄底的关键点在于：位置选对，房租价格合适。如果这两个条件都符合，大概率上可以抄底，最后才是选对品牌。

抄底时，需要的注意点是：

1、物业项目：

选择的物业项目最好体量较大，有相应的配套设施，这样酒店的溢价空间会大。

2、配套设施：

如果租赁成本较低，物业面积较大，再把酒店的配套设施做好，酒店的溢价空间会大。

酒店的配套设施，由物业项目的周边环境决定，也就是在选择项目时就已经决定了。之后，人为地进行资源整合，稳扎稳打地做好酒店经营即可。

三、老酒店，如何抄底：

如果想要通过老酒店的改造方式，进行投资机会的抄底，需要注意以下几点：

1、物业结构：

酒店的物业结构，最好是环形结构。这样的环形结构，在装修或改造上花费的成本较小。

2、酒店的改动部分不要过多：

在选择项目时，最好和品牌方的工程监理一起去现场勘测，了解酒店需要更改的部分，比如，卫生间的墙体、消防最好不要改动，并提前了解改造的投资预算。

除此之外，酒店的消防最好不需要改动，至少是不需要改动消防结构。如果消防方面，要做大的改动，投资成本会提高。

另外，酒店的消防，最好不需要重新经过审批。

3、酒店的暗房不要太多：

如果暗房较多，一是会影响到酒店的入住率；二是很难通过品牌方的最终审核。

抄底老酒店时，如何分摊租金成本：

1、尝试在酒店里引进休闲娱乐设施，比如，电竞房或高端足浴等。

2、出租给他人做餐饮。

值得注意的是，一定要让合作方能持续、稳定地有收益。毕竟我们和房东的心态有所不同，我们出租做餐饮，是希望合作方能够分担一部分的租金压力。所以，要抱着合作共赢的态度来共同经营物业。

抄底老酒店，要提前想好解决方案，把租金成本分摊出去，让客房收入成为纯利润。

疫情期间，大家都在观望和寻找酒店投资抄底的机会。但现在要找到可抄底的物业机会较小。所以，目前想投资酒店，更现实的建议是：

其一，选择好合适的物业位置，最关键。

其二，物业合同签约时，最少要签10年，签约时间最好能延长到20年。

其三，在酒店管理时，要创新、大胆地尝试做酒店运营，多运用互联网新媒体的方式，突破传统的管理方式及运营模式。

投资建议

想对合作伙伴说：

感谢合作伙伴的信任，再难，大家仍然在一起继续往前走。

未来，希望和我的合作伙伴、团队，一起成长，共同进步。

想对新投资人说：

1、投资酒店的底层逻辑是选对物业位置，以及合适的租金价格。只要位置够好，租金够低，再加上合适的品牌，可以保障到门店有稳定的收益。

2、如果选择了品牌加盟，在合作上，首先要尊重品牌方的标准，不能破坏品牌的核心标准。遇到问题时，双方友好沟通，共同创造门店的业绩。

3、我认为，酒店要做好以下几点，营收不会差：

第一，酒店的隔音要好，这样客房的私密性好，客人能睡好觉。

第二，卫生间的沐浴产品要好，洗好澡，心情愉悦，是睡好觉的前提之一。

第三，客房的床上用品要好，它是与客人身体直接接触的贴身产品，要给客人带来良好的体验感。尤其是床垫要好，这也是保障客人睡好觉的重要前提。

第四，早餐要好，一天之计在于晨，良好的早餐体验，在未来会越来越重要。

写在最后

未来的酒店投资，我仍然会理性选择。因为任何事物都有它的发展规律，理性地跟着规律走，这是亘古不变的道理。

同时，会继续与业内的同仁一起寻求更多的商机，一起创造更大的酒店价值。